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房市,大落大起为什么

发表时间:2019-08-05 11:09:20

                                                               发表时间:2010-01-26
  2009年的房市,一扫2008年哀鸿遍野的景象,快速上升且不可抑制。有媒体统计,北京上半年约200个楼盘价格普涨,约占全市楼盘的80%;其中超过40个楼盘的涨幅超过30%,这让那些危机之初持悲观态度的专家学者们大跌眼镜——他们曾预计全国平均住宅价格将下跌20%左右,部分城市甚至将下跌50%,且整个房市的调整期将会持续两年左右。中国的房地产业能摆脱一直以来房价愈压愈高,制度和政策环境起起落落的局面吗?


  都是流动性惹的祸


  中国房地产业这么快恢复,主要的驱动力量来自银行利息优惠和市场流动性大增。


  金融危机导致美国房地产市场的泡沫破裂,美国的房价跌了20%多。在这样的情况下,大家一听美国的金融危机、次贷危机就是房地产的泡沫造成的,于是也会觉得中国的房地产泡沫的破灭也差不多了。然而,没想到这么大的危机,房价并没有出现大幅度的下降,基本上是没有下跌,只是大家都在观望,销量减少了。所以,到经济开始复苏,房价开始攀升的时候,很多人会有一种巨大的失落感:这么大的金融危机房价都没有跌,什么时候房价才跌?所以房价又开始涨了。


  中国房地产业这么快恢复,主要的驱动力量是来自银行利息优惠和市场流动性大增。中国的宏观经济政策目前非常宽松。极度宽松的宏观经济政策使市场产生了对通胀的预期,以及对房地产投资的需求。房地产有一个特性——如果作为资产来看,用所谓现金流贴现来计算,在投资者的贴现率和通胀预期很接近的时候,会出现一个所谓的价格拐点。


  在中国,由于利息非常低,贴现率与通货膨胀率可能很接近。此时,房地产出现很高的价格,在经济学理论层面,可以是合理的。


  现在看来,中国1月份至6月份贷款增速过快,过早地使大家产生了比较强烈的通胀预期。当然,目前中国面临着前所未有的世界经济危机,在经济很低迷的时候,创造一部分流动性,让大家多消费是好事。但是像2009年前6个月这么高的贷款增速,这么大的贷款规模,可能用药太猛。在这种情形下,今后的6个月,中国央行是不是能够采取更稳健一点的货币政策,使得货币供给与经济增长速度相匹配(2009年前6个月的货币供应量远远超过经济增长所需要的货币量),这很关键。


  对通胀预期比较强烈,那么大家可能会一窝蜂地把资金投资到房地产上,尤其是在中国的资本市场,投资产品较为单一。


  “地王”出现,会产生这样一个连锁反应——所在地块周边在开发的、或者正在卖的、或者没有卖的楼价开始上扬;那么政府所获得的土地增值税和企业所得税等都会上升,地方政府的收入会大大增加;对地块周边的二手房价格会有带动;对周边商业地块的价格会有向上的带动作用,间接影响到商业地块的地价,那么商业楼盘的估价也会上去,房屋所有者又可以以房产进行抵押贷款,因此银行的贷款数量也会增加。


  最近全国一些大城市,在银监会的鼓励下,对一些存量资产进行重新评估,然后重新贷款,这一下又放出了好几千亿元新的贷款出来。这实际上会产生一个所谓有乘数效应的资金循环。
泡沫没有想象的大


  房地产的泡沫和价格没有必然关系,而是与货币政策宽松程度、通胀预期程度以及经济增长速度等许多因素有关系。


  目前房地产市场是有一点儿泡沫,但是这个泡沫并不是像大家想象得那么严重。而且这个泡沫是可变的,如果2010—2011年,美国乃至全世界的经济仍然很不景气,中国的经济增长在7%左右,甚至是在7%以下运行的话,我认为当前的房地产市场就不应该认为有泡沫,因为在那种情况下,国家还会创造很宽松的宏观环境,利息率还会很低,通胀预期还会较强。实际上,房地产的泡沫和价格没有必然关系,而是与货币政策宽松程度、通胀预期程度以及经济增长速度等许多因素有关系。


  请注意,美国的房地产此次泡沫的破灭,一个很重要的原因,是2006年、2007年美联储对利率的提高。那时如果美国利息能够维持很低水平的话,我认为美国的房地产不会大跌,也不致引发次贷危机。次贷危机爆发的很重要的原因是因为利率上升,还贷成本提高,市场对房子的需求下降,导致房价下跌,遭致银行惜贷,导致贷款成本进一步提高。这样就很容易造成一个恶性循环。


  当前的房地产市场仍处于上升通道,是市场对宏观经济形势的正常反应,因此不存在泡沫之说。我国部分经济指标推动了房价上涨,包括房地产市场供给、开发商资金状况以及货币政策。


  受国际金融危机影响,我国采取了适度宽松的货币政策,对房地产市场也产生一定影响:一是利息较低,这意味着房地产持有成本大幅下降。二是货币供给增长速度较快,使人们产生通胀预期。而房地产作为抵御通胀最好的资产之一,将引发大量投资需求。三是房地产贷款较以前容易,开发商资金面宽裕。再加上一季度销售向好,存货出清同时有上涨预期,因此开发商目前普遍采取涨价策略,从而造成市场价格上涨。


  对于房地产市场是否出现泡沫还要看美国经济是否出现第二次触底。如果中国经济随美国经济第二次触底而表现出衰退迹象,那时再看当前的房价可能会认为存在泡沫。
    两元结构住房体系


  希望国家出台政策降低中低收入者的首付比例、提高贷款额度,刺激行业发展,加强房地产对国民经济的支柱作用。


  房地产市场与资本市场不能割裂分析,股市走势和资金面都与房地产密切相关。由于目前资金面较充裕,市场处于上升通道,因此就未来趋势看,房价可能会越来越高。首要原因是土地的稀缺性,其次是基于通胀预期。在国际金融危机后,中美都需要三到五年的时间进行结构调整。预计2010年出现类似2008年上半年的大幅宏观调控的可能性不大,因此房价短时间内不会出现大幅下跌。在经济转型的过程中,面对劳动力过剩等问题,我国不得不采取宽松的政策。如果有经济能力,通过购房抵御通胀将是合理的选择。


  我国将会继续执行对房地产的有利政策,未来行业开工率将进一步好转。鉴于当前中低收入者的住房需求仍未释放,主要原因是购房首期付款要求较高,因此希望国家出台政策降低中低收入者的首付比例、提高贷款额度,刺激行业发展,加强房地产对国民经济的支柱作用。


  政府对中低收入阶层到底想怎样解决住房问题呢?是同时满足有投资和住房需求,还是仅仅满足自住的需求?在目前,我认为政府应该一方面专注提供廉租房,尽快解决民众单纯的住房需求;另一方面创造条件让市场更多地供应商品房,使更多的购房者可规避通胀的风险,参与房地产市场的发展。


  我认为,中国应该建立很简单的两元结构的住房体系:完全商品房和廉租房。因为廉租房一套用不着150平方米,或许75平方米就够了;对于刚刚工作的年轻人,三四十平方米的居住面积就可以了;刚结婚的小夫妻,租住面积有五六十平方米也够住了。这样,完全可以用商品房和廉租房配套,一套商品房可以养几套廉租房。


  如果想让中低收入的老百姓买商品房,政府可以对他们采取一些鼓励措施。比如在贷款利息上的优惠,或者首付额度的优惠,或者给补贴。但是,在商品房价格与供给上,完全遵循市场价格机制。


  政府可以做的有以下几点:一是要创造比较稳定的政策环境;二是给房地产行业企业减轻税费;三是按照市场的规律对土地挂牌竞价出售,按照市场规律,价高者得,所有土地出让金可以采取全市“一盘棋”,专款专用来进行廉租房的建设。


 


文章来源    长江商学院                       
销能咨询    培训部编辑


 


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